Was ist die Grundstückgewinnsteuer?
Beim Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks aus dem Privat- oder Geschäftsvermögen mit Gewinn fällt eine Grundstückgewinnsteuer an. Wie hoch die Steuer beim Verkauf tatsächlich ist, hängt massgeblich vom kantonalen Steuergesetz sowie von der Dauer des Besitzes ab. Steuerobjekt der Grundstückgewinnsteuer ist also der durch Veräusserung erzielte Gewinn. Da der Gewinn gleichzeitig die Berechnungsgrundlage für die Steuer darstellt, gilt die Grundstückgewinnsteuer als eine direkte Steuer auf einem Teil des Einkommens. Die Grundstückgewinnsteuer wird deshalb auch als Spezialeinkommenssteuer bezeichnet.
Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?
Die Grundstückgewinnsteuer wird auf der Grundlage des Grundstückgewinns berechnet. Einen Gewinn erzielt man dann, wenn der Verkaufspreis über den Anlagekosten liegt. Die Anlagekosten bestehen im Wesentlichen aus dem damaligen Kaufpreis sowie den selbstgetragenen wertvermehrenden Investitionen währen der Besitzdauerdauer. Auf diese Differenz wird beim Grundstückverkauf Steuern erhoben.
Wie wird der Steuersatz festgelegt?
Neben der Gewinnhöhe gibt es noch zwei wesentlichen Faktoren die zur Berechnung und Höhe der Grundstückgewinnsteuer beitragen. Zum einen der Standort des Grundstücks und vom dort gültigen Steuersatz. Und zum anderen die Besitzdauer des Grundstücks. Dabei wird zwischen einem progressiven und proportionalen Steuertarif unterschieden.
Je nach Standort ist die Grundstückgewinnsteuer unterschiedlich hoch. Denn jeder Kanton kann selber festlegen, wie hoch der anwendbare Steuersatz sein soll.
Besitzdauer – wie wirkt sie auf die Grundstückgewinnsteuer?
Je länger der Besitz, desto tiefer die Grundstückgewinnsteuer. Dabei entlasten viele Kantone die langjährigen Immobilienbesitzer bei einem Grundstückverkauf. Bei einer kurzen Besitzdauer jedoch, kann es gemäss Art. 12 Abs. 5 im Steuerharmonierungsgesetz (StHG) sogar zu einem Spekulationszuschlag kommen. Dieser wird auf die Steuer erhoben und kann zwischen 1% bis 70% variieren.
Progressiver Steuertarif
Beim progressiven Steuertarif berechnet sich die Grundstückgewinnsteuer nach der Höhe des Gewinns.
Folgende Kantone wenden den progressiven Steuertarif an:
AI, BE, BL, GL, GR, JU, LU, NE, SG, SH, SO, SZ, ZG, ZH und VS.
Proportionaler Steuertarif
Beim proportionalen Steuertarif wird jeder Gewinn mit demselben Steuersatz besteuert. Dabei spielt es keine Rolle wie hoch der Gewinn ist.
Folgende Kantone wenden den proportionalen Steuertarif an:
AG, AR, BS, FR, GE, NW, OW, TG, TI, UR, und VD.
Wer muss die Grundstückgewinnsteuer zahlen?
Steuerpflichtig ist bei der Grundstückgewinnsteuer immer die Verkäuferschaft. Unabhängig davon ob es sich um natürliche oder juristische Personen handelt, die das Eigentum an einem Grundstück oder die Verfügungsgewalt hierüber auf einen anderen Rechtsträger überträgt. Sie kann jedoch durch Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden.
Was kann von der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden?
– Maklerprovision in der Regel bis zu 3%
– Notariatskosten
– Werbekosten die während dem Verkauf anfallen
– Kosten für wertvermehrende Investitionen der Liegenschaft können von der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden.
Wie unterscheiden sich wertvermehrende und werterhaltende Investitionen?
Wertvermehrende Investitionen erhöhen den Wert einer Liegenschaft. Beispielsweise der Anbau eines Wintergartens, der Bau eines Pools oder der Ausbau des Dachstocks.
Werterhaltende Investitionen dienen dazu, den Wohnkomfort zu erhalten. Beispielsweise der Ersatz der Küche oder Küchengeräte, neue Fenster, neue Bäder usw.
Wann wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben?
Bei einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Liegenschaft wie zum Beispiel Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden, sofern der Erlös in eine gleichartig genutzte Liegenschaft reinvestiert wird. Die Ersatzbeschaffung hat innert einer angemessenen Frist zu erfolgend. Je nach Kanton gelten jedoch andere Fristen von 1 bis 5 Jahre. Bei Schenkung einer Liegenschaft, Erbvorbezug, Erbgang oder Eigentumswechsel unter Ehegatten kann ebenfalls ein Steueraufschub gewährt werden.
Wo liegt Unterschied zwischen dem dualistischen und monistischen System?
Es gibt in der Schweiz zwei unterschiedliche Steuersysteme. Das monistische und das dualistische System. Es ist den Kantonen jeweils freigestellt, für welche Variante sie sich entscheiden, wobei die Mehrheit der Kantone das dualistische System anwenden.
Das monistische System wird auch das Zürcher-System genannt. Die Grundstückgewinne werden mit einer Grundstückgewinnsteuer erfasst. Sie unterscheidet dabei nicht ob es sich um ein Grundstück im Privat- oder Geschäftsvermögen handelt.
Die Minderheit der folgenden Kantone haben sich für das monistische System entschieden: BE, BL, BS, JU, NW, SZ, TI, UR und ZH.
Das dualistische System wird auch das «St. Galler-System» genannt. Die Grundstückgewinne aus dem Privatvermögen werden von dem des Geschäftsvermögens unterschieden. Die Gewinne der Veräusserungen von Liegenschaften des Privatvermögens werden mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Die Liegenschaftsgewinne des Geschäftsvermögens oder Gewinne aus gewerbsmässigem Liegenschaftshandel fallen hingegen in der Einkommens- oder Gewinnsteuer an.
Die Mehrheit von 15 Kantonen haben sich für das dualistische System entschieden. Dazu gehörten AG, AI, AR, FR, GL, LU, NE, OW, SG, SH, SO, VD, VS und ZG.
Ausnahmeregelung
Kanton Genf und Thurgau können nicht ohne weiteres in einem der beiden Systeme zugeordnet werden. Die normalerweise steuerbefreiten juristischen Personen unterliegen im Kanton Thurgau einer Sondersteuer.
Im Kanton Genf unterliegt die Grundstückgewinnsteuer einer besonderen Regelung. Dieser verzichtet nämlich nach 25 Jahren Besitzdauer gänzlich auf die Erhebung einer Grundstücksgewinnsteuer.
