Am 28. September 2025 stimmt die Schweiz über die Abschaffung des Eigenmietwerts ab. Erfahren Sie, was der Systemwechsel für Eigenheime, Renditeliegenschaften und Immobiliensteuern bedeutet.
Was bedeutet der Eigenmietwert in der Schweiz?
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Hauseigentümer auf ihr selbstbewohntes Eigenheim versteuern mussten. Die Idee dahinter: eine Gleichstellung von Mietern und Eigentümern.
Doch seit Jahren wird das System kritisiert. Nun steht ein historischer Wandel bevor: Die Abschaffung des Eigenmietwerts.
Der Systemwechsel 2025 bei der Wohneigentumsbesteuerung.
Am 28. September 2025 stimmt das Schweizer Stimmvolk über die Vorlage ab.
Die Kernpunkte:
- Abschaffung des Eigenmietwerts als fiktives Einkommen
- Streichung zahlreicher Abzüge (z. B. Schuldzinsen, Unterhalt, energetische Sanierungen)
- Möglichkeit für Kantone, eine Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen einzuführen
Das Inkrafttreten ist frühestens auf 1. Januar 2028 geplant.
Auswirkungen auf Eigenheime
Für Eigenheimbesitzer bedeutet der Systemwechsel:
- Keine Besteuerung des Eigenmietwerts mehr
- Weniger Abzugsmöglichkeiten für Schuldzinsen und Unterhaltskosten
- Vorteil vor allem für schuldenfreie Eigentümer
Wer hoch verschuldet ist, muss dagegen mit einer höheren Steuerbelastung rechnen.
Auswirkungen auf Renditeliegenschaften
Renditeliegenschaften – wie Mehrfamilienhäuser oder Geschäftsliegenschaften – bleiben steuerpflichtig. Mieteinnahmen müssen weiterhin versteuert werden.
Neu gelten jedoch wichtige Änderungen:
- Unterhaltskosten bleiben abziehbar
- Energie- und Umweltschutz-Investitionen sind auf Bundesebene nicht mehr abzugsfähig
- Schuldzinsabzug nur noch quotal möglich – abhängig vom Verhältnis des Immobilienvermögens zum Gesamtvermögen
Dies kann bei stark finanzierten Renditeobjekten zu höheren Steuern führen.
Praxisbeispiele aus der BDO-Analyse
- Nur Renditeliegenschaft: Steuerbelastung steigt, da Schuldzinsen nur teilweise abgezogen werden können.
- Eigenheim & Renditeliegenschaft: Vorteil durch Wegfall des Eigenmietwerts – Steuerlast sinkt leicht.
- Energetische Sanierungen: Nach der Reform auf Bundesebene steuerlich nicht mehr absetzbar.
Handlungsempfehlungen für Eigentümer
Damit Sie den Systemwechsel Wohneigentumsbesteuerung optimal nutzen, sollten Sie:
- Investitionen vorziehen – etwa Photovoltaikanlagen oder Gebäudesanierungen bis spätestens 2027.
- Hypothek überprüfen – weniger Schuldzinsabzug kann Amortisation sinnvoll machen.
- Struktur prüfen – in gewissen Fällen lohnt sich die Überführung von Renditeliegenschaften in eine Immobiliengesellschaft.
Fazit: Chance für Eigenheime, Herausforderung für Renditeliegenschaften
Die Abschaffung des Eigenmietwerts in der Schweiz ist ein Meilenstein. Während Eigenheimbesitzer meist profitieren, müssen Eigentümer von Renditeliegenschaften genau hinschauen und frühzeitig planen.
Wer sich jetzt mit den steuerlichen Auswirkungen befasst, kann den Systemwechsel 2025 als Chance nutzen.
