Viele Grundstückseigentümer gehen davon aus, dass sie ungefähr wissen, was auf ihrem
Land gebaut werden darf. In der Praxis zeigt sich jedoch häufig, dass die tatsächlichen
Möglichkeiten deutlich komplexer sind.
Gerade in der Schweiz wird die Nutzung von Grundstücken sehr genau durch kommunale
Bau- und Zonenordnungen geregelt. Jede Gemeinde definiert darin, welche
Gebäudeformen, Höhen und Nutzungen in den jeweiligen Bauzonen zulässig sind. Diese
Vorschriften bestimmen letztlich, wie stark ein Grundstück bebaut werden kann.
Für Eigentümer stellt sich deshalb oft eine grundlegende Frage: Welche Nutzung ist auf
meinem Grundstück tatsächlich erlaubt – und welches Potenzial steckt darin?
Die Bauzone als Ausgangspunkt
Der erste Schritt besteht darin zu klären, in welcher Bauzone sich ein Grundstück befindet.
Die Bau- und Zonenordnung der jeweiligen Gemeinde legt fest, welche Nutzung
grundsätzlich vorgesehen ist.
Typische Beispiele sind Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen oder Mischzonen. Je nach
Zone unterscheiden sich unter anderem die zulässige Gebäudehöhe, die Anzahl Geschosse
oder die erlaubte Nutzung.
Diese Rahmenbedingungen bilden die Grundlage dafür, welche Art von Bauprojekt
überhaupt realisierbar ist.
Die Ausnützungsziffer erklärt
Eine der wichtigsten Kennzahlen im Baurecht ist die sogenannte Ausnützungsziffer. Sie
bestimmt, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche erstellt werden darf.
Ein einfaches Beispiel verdeutlicht das Prinzip:
Ein Grundstück mit einer Fläche von 1’000 m² und einer Ausnützungsziffer von 0.6 erlaubt
insgesamt rund 600 m² Geschossfläche.
Je höher diese Kennzahl ist, desto intensiver kann ein Grundstück bebaut werden.
Neben der Ausnützungsziffer spielen jedoch auch weitere Vorschriften eine Rolle, etwa:
– Gebäudehöhe und Geschosszahl
– Grenz- und Gebäudeabstände
– mögliche Gestaltungspläne oder Sonderregelungen
Diese Faktoren beeinflussen gemeinsam, welches Bauvolumen tatsächlich realisiert werden
kann.
Verdichtung verändert viele Grundstücke
In vielen Städten und Agglomerationen wird die vorhandene Bauzone zunehmend dichter
genutzt. Hintergrund ist die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in der Schweiz und der
weiterhin hohe Bedarf an Wohnraum.
Viele Gemeinden fördern deshalb eine stärkere Nutzung bereits bestehender Bauzonen. Für
Grundstückseigentümer kann das bedeuten, dass heute mehr möglich ist als noch vor
einigen Jahren.
Gerade bei älteren Einfamilienhäusern auf grossen Parzellen lohnt sich daher ein genauer
Blick auf die aktuelle Bauordnung. In manchen Fällen eröffnet sich dadurch ein
Entwicklungspotenzial, das ursprünglich gar nicht vorgesehen war.
Warum diese Frage den Grundstückswert beeinflusst
Wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf, hat direkten Einfluss auf seinen
Marktwert.
Eine Parzelle, auf der mehrere Wohnungen realisiert werden können, wird häufig anders
bewertet als ein Grundstück, das nur für ein Einfamilienhaus geeignet ist. Für Investoren und
Projektentwickler steht deshalb vor allem das bauliche Potenzial im Mittelpunkt.
Wer den Wert seines Grundstücks besser verstehen möchte, findet dazu auch im Beitrag
„Grundstück bewerten in der Schweiz – wie der Wert wirklich entsteht“ weitere
Hintergründe.
Potenzial erkennen, bevor Entscheidungen getroffen werden
Viele Eigentümer beschäftigen sich mit den baurechtlichen Möglichkeiten ihres Grundstücks
erst dann, wenn grössere Entscheidungen anstehen – etwa bei einer Renovation, einer
Erbschaft oder einem möglichen Verkauf.
Gerade in solchen Situationen lohnt es sich, das Entwicklungspotenzial genauer zu prüfen.
Nicht selten zeigt sich dabei, dass ein Grundstück mehr Möglichkeiten bietet als zunächst
angenommen.
Wer sich zusätzlich mit dem Thema Verkauf beschäftigt, findet dazu auch im Beitrag
„Bauland verkaufen – wann der richtige Zeitpunkt sein kann“ weitere Überlegungen.
Möchten Sie wissen, was auf Ihrem Grundstück möglich ist?
Eine fundierte Analyse kann helfen zu klären,
– welche Bebauung auf Ihrem Grundstück grundsätzlich möglich wäre
– welches Entwicklungspotenzial sich daraus ergibt
– und welchen Marktwert die Parzelle im heutigen Markt erreichen könnte.
