Die Abschaffung des Eigenmietwerts gehört zu den grössten steuerlichen Veränderungen im Schweizer Immobilienmarkt der letzten Jahre.
Für Eigentümer von Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Renditeliegenschaften stellt sich deshalb eine zentrale Frage:
Was bedeutet das konkret für meine Immobilie – und sollte ich jetzt handeln?
Gestern waren wir an einer Fachveranstaltung der Zuger Wirtschaftskammer in Rotkreuz. Dort wurden die Auswirkungen aus steuerlicher und praktischer Sicht klar aufgezeigt.
Was ist der Eigenmietwert – und was ändert sich?
Der Eigenmietwert ist eine fiktive Miete. Eigentümer müssen diese heute versteuern, wenn sie ihre Immobilie selbst bewohnen.
Mit der geplanten Reform ändert sich das deutlich:
- Der Eigenmietwert entfällt bei selbst genutzten Liegenschaften
- Gleichzeitig fallen wichtige Steuerabzüge weg
Dazu gehören insbesondere:
- Unterhaltskosten bei selbst genutztem Wohneigentum
- Schuldzinsen (teilweise oder vollständig, je nach Situation)
Diese Kombination ist entscheidend. Denn die Auswirkungen können stark variieren.
Wer profitiert von der Eigenmietwert Abschaffung?
Eigentümer mit wenig oder keiner Verschuldung profitieren häufig.
Wenn der bisher versteuerte Eigenmietwert höher war als die abzugsfähigen Schuldzinsen, sinkt die Steuerbelastung.
Das gilt insbesondere bei:
- schuldenfreien Eigenheimen
- langfristig gehaltenen Objekten
- stabilen Vermögensstrukturen
In diesen Fällen entsteht oft ein klarer Vorteil.
Wer verliert?
Weniger vorteilhaft ist die Reform für Eigentümer mit hoher Finanzierung oder komplexeren Strukturen.
Typische Beispiele sind:
- hohe Hypotheken ohne passende Renditeliegenschaften
- Schuldzinsen aus Krediten ohne Immobilienbezug
- mehrere Objekte oder gemischte Nutzungen
In solchen Fällen fallen Abzüge weg. Ein entsprechender Vorteil entsteht jedoch nicht.
Ein Praxisbeispiel aus der Veranstaltung zeigte sogar eine deutliche Steuererhöhung in gewissen Konstellationen.
Auswirkungen auf Renditeliegenschaften und Investoren
Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern und Anlageobjekten wird die Situation komplexer.
Schuldzinsen können künftig nur noch eingeschränkt abgezogen werden. Grundlage ist eine anteilige Berechnung.
Das bedeutet: Ein Teil der Finanzierungskosten bleibt steuerlich unberücksichtigt.
Für Investoren hat das direkte Folgen:
- Renditen verändern sich
- Strukturen müssen überprüft werden
- Entscheidungen werden strategischer
Immobilien AG oder Privatbesitz?
Ein zentrales Thema der Veranstaltung war die Frage nach der richtigen Struktur.
Sollten Immobilien künftig vermehrt über eine Immobilien AG gehalten werden?
Je nach Ausgangslage kann das Vorteile bringen. Besonders langfristig kann eine solche Struktur steuerlich interessant sein.
Gleichzeitig entstehen neue Fragen:
- Besteuerung bei Einbringung oder Verkauf
- Dividenden
- Nutzung durch Eigentümer
Die wichtigste Erkenntnis bleibt jedoch:
Es gibt keine Standardlösung – nur individuelle Strategien.
Was bedeutet das für Eigentümer heute?
Die geplante Eigenmietwert Abschaffung verändert die Entscheidungsgrundlage vieler Eigentümer.
Typische Fragen sind:
- Soll ich meine Liegenschaft verkaufen oder halten?
- Wie entwickelt sich mein Grundstückwert?
- Lohnt sich eine Struktur über eine AG?
- Wie verändert sich meine Steuerbelastung konkret?
Gerade bei grösseren Vermögenswerten oder Bauland haben diese Fragen grossen Einfluss.
Warum jetzt handeln sinnvoll ist
Gerade bei grösseren Grundstücken oder Entwicklungspotenzial lohnt sich eine frühzeitige Analyse.
Denn wer seine Situation früh versteht, kann gezielt handeln.
Unser Fazit
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist mehr als eine politische Änderung. Sie ist eine strategische Weichenstellung für Eigentümer.
Wer früh reagiert, kann:
- bessere Entscheidungen treffen
- steuerliche Nachteile vermeiden
- Chancen gezielt nutzen
Wer hingegen abwartet, reagiert oft zu spät.
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