Ein Vertrag wird oft leichtfertig unterzeichnet, doch ist es wichtig zu bedenken, dass damit Rechte und Pflichten verbunden sind. Der Mietvertrag bildet eine wechselseitige vertragliche Bindung zwischen Vermieter und Mieter. Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter die Nutzung und den Gebrauch des vermieteten Objekts zu gestatten und es in einem angemessenen Zustand zu erhalten.
Im Gegenzug dazu verpflichtet sich der Mieter, die Miete samt Nebenkosten zu entrichten und das Mietobjekt bei Vertragsende dem Vermieter zurückzugeben. Der Mieter hat auch die Pflicht, etwaige Mängel unverzüglich zu melden.
Bei Mietverträgen gilt die Formfreiheit. Du kannst einen Mietvertrag schriftlich oder mündlich abschliessen. Empfohlen wird die Schriftform, um im Falle eines Rechtsstreits einen Beleg für die getroffenen Vereinbarungen zu haben.
Wird ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen, muss er diese Inhalte aufführen:
- Namen und Adressen von Mieter und Vermieter
- Adresse und Beschreibung des Mietobjekts
- Mietdauer und Kaution
- Wohnungsgröße und Anzahl der Zimmer
- Auflistung der angemieteten Räume und Flächen
- Anzahl der Bewohner
- Rechte und Pflichten des Mieters und Vermieters
- Nettomiete, vereinbarte Erhöhungen, Summe der Betriebskosten
- Kündigungsfrist
Welche Arten von Mietverträgen gibt es?
– Unbefristeter Mietvertrag
In der Regel entscheidet man sich bei der Vermietung von Wohnimmobilien für einen unbefristeten Mietvertrag. Dieser bleibt solange gültig, bis er durch eine ordentliche oder ausserordentliche Kündigung beendet wird, wobei die vereinbarten oder gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen eingehalten werden müssen.
– Befristeter Mietvertrag
Wenn der Mietvertrag zeitlich begrenzt ist, also ein Zeitmietvertrag, ist das Ende der Mietzeit von Anfang an festgelegt. Vor Ablauf dieser Zeit können Vermieter:innen und Mieter:innen nicht kündigen, es sei denn, es liegen schwerwiegende Gründe vor, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Solche Gründe könnten beispielsweise eine gesundheitliche Gefährdung durch Asbest in den Wohnräumen oder unbezahlte Mietrückstände seitens des Mieters oder der Mieterin sein.
– Staffelmietvertrag
Staffelmiete wird oft als Mittel genutzt, um Mieterhöhungen über die Zeit besser zu verteilen.
Für Vermieter erweist sich die Staffelmiete als praktisch, da sie ihnen eine Menge Bürokratie und Formalitäten erspart. Die Miete steigt automatisch zu den festgelegten Terminen, ohne dass zusätzliche Ankündigungen oder Rechtfertigungen seitens der Verwaltung erforderlich sind.
Die Staffelmiete wird auch dann angewendet, wenn größere Investitionen oder Umbauten an einer Immobilie anstehen. In der Praxis könnte es schwierig sein, dem Mieter oder der Mieterin auf einmal eine massive Mietsteigerung zu präsentieren. Dieses Problem wird durch einen Staffelmietvertrag gelöst. Ähnlich wie im Beispiel des Mieters im Neubau wird die Miete dann jährlich um einen festgelegten Betrag erhöht.
Für Vermieter bietet der Staffelmietvertrag die Möglichkeit, am Ende der Staffelmietperiode eine angemessene Rendite zu erzielen. Es ist erwähnenswert, dass gestaffelte Mieten auch bei Gewerbe- und Büroflächen üblich sind. Eine Zeit lang wurden sie als Marketinginstrument genutzt, um Mieterinnen und Mieter zur Vertragsunterzeichnung zu bewegen, ähnlich wie Zugeständnisse bei der Miete oder Beiträge zu den Innenausbaukosten.
Fallbeispiel
Der Mieter XY hat eine grosszügige Neubauwohnung mit 4,5 Zimmern gemietet. Beim Abschluss des Mietvertrags wurde eine Nettomiete von 1600 Franken vereinbart. Es wurde bereits im Voraus festgelegt, dass die Miete nach einem Jahr auf 1750 Franken erhöht wird, was einer Erhöhung um 150 Franken entspricht. In den folgenden beiden Jahren erfolgt jeweils eine weitere Mieterhöhung um weitere 150 Franken. Somit wird die gestaffelte Nettomiete innerhalb von drei Jahren 2050 Franken betragen.
Gestaffelte Miete: Gesetzliche Regeln
Die entscheidende Grundregel besagt, dass eine Staffelmiete für einen klar definierten Zeitraum gilt und der Betrag einer Mieterhöhung genau festgelegt sein muss. Nach dem Mietrecht sind für eine solche gestaffelte Mieterhöhung drei Voraussetzungen zu erfüllen (gemäß OR Artikel 269c):
In jährlichen Intervallen: Bei einer Staffelmiete darf die Miete nur einmal pro Jahr erhöht werden. Dabei hat der Vermieter eine gewisse Flexibilität. Die Vereinbarung kann beispielsweise vorsehen, dass die Miete zu Beginn oder Mitte des Jahres erhöht wird. Grundsätzlich ist jedoch nur alle 12 Monate eine Mieterhöhung gestattet.
Konkrete Bezifferung der Erhöhung: Zweitens muss gemäss den gesetzlichen Bestimmungen darauf geachtet werden, dass die Erhöhung klar in Schweizer Franken angegeben ist. Ungefähre Angaben oder prozentuale Erhöhungen wären gesetzlich nicht zulässig.
Vertragsdauer: Drittens ist ein Staffelmietvertrag nur gültig, wenn die vereinbarte Staffelmiete für mindestens drei Jahre gilt.
– Indexmietvertrag
Ein Indexmietvertrag ist eine spezielle Form des Mietvertrags, bei dem die Miete an einen bestimmten Index gekoppelt ist, üblicherweise an die Veränderungen des Verbraucherpreisindex (VPI) oder eines vergleichbaren Index. Die Höhe der Miete wird periodisch anhand der Entwicklung des Index angepasst. Diese Anpassung erfolgt in der Regel jährlich, kann jedoch je nach Vertrag auch in anderen Intervallen erfolgen.
Der Zweck eines Indexmietvertrags besteht darin, Mieter und Vermieter vor den Auswirkungen von Inflation oder anderen wirtschaftlichen Veränderungen zu schützen. Durch die Anpassung der Miete an den Index soll die Kaufkraft der Miete erhalten bleiben oder sich zumindest nicht deutlich verringern.
Im Gegensatz zur Staffelmiete, bei der die Mieterhöhung in festgelegten Beträgen erfolgt, basiert die Anpassung der Miete im Indexmietvertrag direkt auf der Entwicklung eines bestimmten Index, was zu variableren Mieterhöhungen führen kann.
