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IMMOBILIEN-GLOSSAR

A

Die Abbruchsreife einer Immobilie ist fällig, wenn der Wert des Baulands abzüglich der Abbruchkosten höher ausfällt als der gemeiner Wert  (Verkehrswert) bei Fortbestand der Immobilie.  

Mit Altersentwertung bezeichnet man den von der Lebensdauer abhängigen Wertverlust eines Objekts. 

Diese Wertverminderung des Neuwertes setzt sich infolge von Alterung, Abnützung, Mängel und Schäden sowie zufolge Demodierung wie  auch neuer Erkenntnisse in der Baukunde und bei den Baustoffen.  

Beim Alleineigentum ist nur einer der beiden Partner im Grundbuch eingetragen. Dieser Partner hat damit die vollen Rechte, aber auch die  volle Verantwortung über das Wohneigentum 

Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren  Landfläche.

Mit Amortisation wird eine vollständige oder teilweise Rückzahlung einer Hypothek bezeichnet. Diese Rückzahlungsart wird auch Tilgung  genannt. Der Anteil der Hypothek, welcher zurückbezahlt (amortisiert) wird, nennt man zweite Hypothek.  

Bei der Anlagesumme handelt es sich um jene Summe, die von der Käuferschaft in Ihrer Immobilie investiert wird. 

Die Aussengeschossfläche ist die genutzte Grundrissfläche ausserhalb der allseitig umschlossenen und überdeckten Geschossfläche. Sie  umfasst im Wesentlichen: Balkone und Terrassen, Offene Parkgaragen, Dachterrassen und Dachgärten, Aussentreppen, Eingangsbereiche,  Offene Lichthöfe und nutzbare Flachdächer sofern diese nicht in direkter Verbindung mit der Umgebungsfläche stehen. Andernfalls sind sie  der Umgebungsfläche zuzuordnen. 

Ausschreibungen sind öffentliche oder eingeschränkte Einladungsverfahren für Aufträge. Unternehmen können sich somit für den Auftrag  bewerben und ihre Angebote abgeben.  

B

Grundstück, welches nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften überbaut werden kann. 

Als Baurecht wird das private Recht bezeichnet, auf einem fremden Grundstück – oder unter dessen Oberfläche – ein Gebäude zu  errichten. Art. 779 ff. ZGB 

Kosten für die Errichtung eines Gebäudes ohne die Aufwendungen für das Baugrundstück und dessen Erschliessung. Hierzu zählen die  Kosten des Gebäudes, der Aussenanlagen, Baunebenkosten und die Kosten für bes. Betriebseinrichtungen (Betriebstechnik).

Wert eines oder mehrerer künftig fälliger Kapitalbeträge im Bezugszeitpunkt. Der Barwert oder Gegenwartswert ist der heutige Wert  künftiger Ein- und Auszahlungen, der sich durch Abzinsung ergibt.

Mit dem Baukostenplan BKP können sämtliche Kosten, die während der Planung und Realisierung eines Hochbauprojekts anfallen,  übersichtlich und nachvollziehbar strukturiert werden. 

Der Baupreisindex gibt die Entwicklung der Baupreise für den Neubau und die Instandhaltung von Wohn- und Gewerbebauten an.

Die Baumassenziffer (BMZ) ist das Verhältnis des Bauvolumens über dem massgebenden Terrain (BVm) zur anrechenbaren  Grundstücksfläche.

Die Baulinie definiert den Abstand, den ein Neubau gegenüber Verkehrsflächen und öffentlichen Anlagen zu wahren hat. Bei Neubauten  kommt es oft vor, dass man auch Bauten innerhalb des Baulinienbereichs zulässt. 

Im Baurecht gibt der Grundeigentümer die Erlaubnis auf seinem Grundstück für eine befristete Zeit (z. B. 100 Jahre) ein Bauwerk zu realisieren. Das Grundstück ist sozusagen gemietet.

Kosten für: Zinsen, Gebühren, Bewilligungen, Finanzierungen, Versicherungen, Vermietung, Verkauf etc. 

Der Bauwert berechnet sich aus der Summe der angemessenen Herstellungskosten für Gebäude und Außenanlagen. Die angemessenen  Herstellungskosten werden dabei entweder nach dem Abschlags- oder nach dem Indexverfahren ermittelt. 

Regelung der Überbaubarkeit und die Nutzweise des Grundstückes, soweit diese nicht abschliessend durch eidgenössisches oder  kantonales Recht bestimmt sind.  

Im kommunalen Zonenplan ausgeschriebenes Baugebiet.  

Verhältnis zwischen Hypothek und Verkehrswert in Prozent.  

Die Belehnungshöhe ergibt sich, indem der Verkehrswert einer Liegenschaft ins Verhältnis zu den Schulden gesetzt wird. Eine  Belehnungshöhe von beispielsweise 50% bedeutet, dass die Hälfte des Verkehrswertes durch eine Hypothek finanziert ist. 

Der Wert eins unbebauten oder fiktiv freigelegten Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts.  

Die BGF umfasst hauptsächlich die zum Wohnen oder Arbeiten dienenden Räume in Haupt-, An- und Nebenbauten (Zimmer, Küche,  Bad/WC, Wohnzimmer, Wintergärten, Werkstätten etc.) sowie deren Zugänge (Korridore, geschlossene Windfänge und Aussentrep- pen  etc.) 

Nettowohnfläche plus die Aussenwandquerschnitte. Die BWF beinhaltet sämtliche, innerhalb der Wohnung liegenden Flächen  (Wohnräume, Nebenräume, Gänge, Treppen. 

Miete Netto zzgl. Nebenkosten = Bruttomietertrag

Die Bruttorendite gibt an, wie sich eine Anlage über einen bestimmten Zeitraum (meistens ein gesamtes Jahr) entwickelt hat. 

D

Die Dienstbarkeit ist ein dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache. (z.B. an Ihrer Immobilie)  

(Discounted Chash-Flow oder Abgezinster Zahlungsstrom) Ist die Methode zur Wertermittlung, insbesondere bei Investitionsprojekten (z.B.  Immobilien) und der Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien.  

E

Entziehung oder Beschränkung des Eigentums gegen den Willen des Eigentümers aus öffentlichem Interesse gegen Entschädigung. 

Der bekannteste und häufigste Kündigungsgrund für Vermieter ist «Eigenbedarf». Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die (ganze)  Mieterwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, zum Beispiel eine Pflegekraft, oder für einen  Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.

Mietwert vom Eigenheim, der bei einer Fremdvermietung erzielt werden würde.  

Eigene Geldmittel, die bei beim Kauf von Immobilie/Grundstück eingesetzt werden. 

Die Eigentumsübertragung von unbeweglichen Dingen, also Grundstücken und Immobilien, passiert durch Auflassung und Eintragung im  Grundbuch. Ein neuer Eigentümer wird eingetragen.  

F

Meist Geldmittel, die von aussen (durch Anleihen, langfristige Darlehen etc.) zur Verfügung gestellt werden.

Die Funktionsfläche bezieht sich auf Flächen, die der Funktion einzelner Elemente in einem Gebäude dienen. 

Kapitalbeschaffung für den Kauf oder Umbau einer Immobilie.

Bei einer Festhypothek wird der Zinssatz für die gesamte Laufzeit fixiert. Damit sind auch alle Kosten für die gesamte Laufzeit im Voraus  bekannt.

G

Öffentliches Register, welches alle Grundstücke dokumentiert, die in einem Gemeindebezirk liegen. Rechts-, Eigentums- und  Schuldverhältnisse sind ebenfalls im Grundbuch erfasst.

Begrenzter, durch Vermessung gebildeter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch als selbstständiges Grundstück eingetragen ist.

Alle Lasten auf einem Grundstück, die der Grundeigentümer zu tragen hat. Beispielsweise Holzlieferungspflicht oder Pflicht zum Unterhalt  einer auf dem berechtigten Grundstück gelegenen Mauer.  

Dienstbarkeit zulasten und/oder zugunsten von Grundstücken. 

Beim gewinnbringenden Immobilienverkauf wird dem Verkäufer der Reingewinn durch die Gemeinde oder dem Kanton versteuert in dem  das Grundstück liegt. Die Höhe der Steuer bemisst sich aus der Besitzdauer des Grundstücks. Umso länger das Grundstück gehalten wird,  desto geringer die Steuer.

Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt. 

Die Grundstücksfläche umfasst den Anteil des Grundstücks (der Parzelle), der in der Zonenordnung als Bauland definiert ist.

Grundpfandrechte ermöglichen es dem Eigentümer einer Immobilie, das Objekt als Sicherheit für bestimmte Gegenleistungen einzusetzen

Grundrisse zeigen die Raumaufteilung, Schnitte und Masse einer Immobilie.  

Wird im Bauwesen auch Kubatur eines Bauwerks genannt und ist unabhängig von der Gestaltung und der Materialität. Sie wird benötigt  um den Rauminhalt zu berechnen der somit für die Wertermittlung der Gebäude dient.

Der Grenzabstand legt die zulässige kürzeste Entfernung zwischen Fassade und Nachbargrenzen fest. Diese Abstände sind je nach  Gemeinde unterschiedlich und können mit Sondervereinbarungen auch reduziert werden.

Die Geschossfläche GF ist die allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zugänglichen Geschosse einschliesslich der  Konstruktionsflächen. Nicht als Geschossflächen gerechnet werden Flächen von Hohlräumen unter dem untersten zugängigen Geschoss.  Die Geschossfläche GF gliedert sich in Nettogeschossfläche NGF und Konstruktionsfläche KF.

Die Wohngebäudeversicherung deckt alle mit dem Gebäude fest verbundenen Gebäudeteile, z. B. Türen, Fenster und Treppen, ab.

Der Gestaltungsplan verfeinert die Vorgaben des Zonenplanes mit zusätzlichen Aussagen über die Nutzung, Erschliessung, Bebauung und  Ausstattung.

H

Darlehen, das für den Bau oder Kauf einer Immobilie verwendet wird.  

Ein Hypothekarkredit wird zur Finanzierung von Immobilien eingesetzt. Die Immobilie fungiert dabei als Pfand für das Kreditinstitut.

Nach einem Grundstückerwerb wird die Handänderungssteuer vom Kanton erhoben. Diese besteuert den Wechsel der Verfügungsmacht  über ein Grundstück.

Teil der Nutzfläche, welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinn dient.

Das VermögensZentrum berechnet einen eigenen Hypothekarindex, der die Zinsentwicklung seit 1985 abbildet. Der VZ-Hypoindex basiert  auf den Zinsen aller wichtigen Anbieter und vergleicht die Entwicklung der kurz- und langfristigen Hypothekarsätzen mit einem  risikolosen Zinssatz. 

I

Unbeweglicher Besitz, z.B. Haus, Grundstück, Gebäude. 

Wertermittlung der Immobilie durch Konkurrenzanalyse, Ausbaustandart und Nachfrage.  

K

Die Kaution ist eine Mietsicherung, auf die der Vermieter zurückgreifen kann, wenn der Mieter seinen Mietzins nicht bezahlt oder für  Schadenersatz bei Schäden nicht aufkommen möchte.  

Zeitspanne zwischen Überreichung der Kündigung und der daraus resultierenden Vertragsbeendigung.

Im Katasterplan sind Angaben von Grundstücken und deren Eigentümer vermerkt.  

Ist die Masseinheit für das Volumen. 

Umfasst alle Rechtsvorschriften, welche die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer bei Abschluss eines Kaufvertrages. 

Prozentsatz, mit dem der Ertragswert aus dem Mietwert berechnet wird.

Die KF ist die Fläche der innerhalb der Geschossfläche liegenden umschliessenden und innenliegenden Konstruktionsbauteile wie Aussen und Innenwände, Stützen und Brüstungen.  

Dazu gehören auch: Tür- und Fensternischen, Querschnitte von Schächten und Kamine.

L

Eine Liegenschaft ist ein bebautes Grundstück.  

Der Wert eines überbauten oder nicht überbauten Grundstückes.  

Die Lageklassemethode geht nun davon aus, dass je nach Klassierung einer Liegenschaft ein bestimmtes Verhältnis zwischen Bauwert und  Landwert besteht. Über eine Bestimmung der Lageklasse wird dieses Verhältnis festgelegt. Dann kann aus dem bekannten Bauwert der  Landwert ermittelt werden. 

M

Der Makler ist ein Vermittler, der im Auftrag der Eigentümerschaft deren Liegenschaften vermietet oder verkauft. 

Der Wert einer Immobilie per Stichtag.

Ein Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen einem Immobilienmakler und seinem Auftraggeber (meist der Eigentümer der  Immobilie). In Maklervertrag werden die Bedingungen und Konditionen festgelegt, welche die zwei Parteien zusammen vereinbaren.

Verkaufspreis der Immobilie nach aktueller Schätzung.  

Person die für die Nutzung einer Immobilie monatlich eine Miete bezahlt. 

Der Erlös, der für die Miete einbezahlt wird.  

Der Wer der Miete ist ein durch eine Schätzung festgelegter Betrag.

Der Mietzins ist der Betrag, der allein für die Nutzung der Wohnung zu zahlen ist.

Der Mieterspiegel ist das Verzeichnis der Mietpreise. Dieses Verzeichnis wird spezifisch für Wohnungen erstellt und kann auch zur  Festlegung der Mietpreise in der Region verwendet werden.  

Unter einem Miteigentumsanteil versteht man den Bruchteil des Eigentums, der an einem gemeinsamen Immobilieneigentum in Form  einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht. 

Als Maisonette bezeichnet man eine zweistöckige Wohnung, die meist eine innerhalb der Wohnung liegende Treppe hat. 

Der Mietkauf ist ein Vertrag, welcher dem Mieter das Recht einräumt, innerhalb einer bestimmten Frist die Gemietete Immobilie zu  kaufen. Die bis dahin bezahlte Miete wird ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet.  

N

Ein Notar ist ein Jurist, der Verträge Urkunden und Ähnliches beglaubigt. 

Nebenkosten werden zur Instandhaltung der Immobilie verrechnet. Diese beinhalten unter anderem Heiz- und Warmwasserkosten,  Abwasserkosten, Lift, Hausreinigung (Eingang/Korridore), Gartenpflege, Beleuchtung und alle weiteren Unterhaltsarbeiten.  

Im Gegensatz zu der Bruttorendite (Berechnung ohne Berücksichtigung keinerlei Kosten) gibt die Nettorendite den Tatsächlichen Gewinn  nach aller verursachten Kosten und Steuern an.  

Die effektiv nutzbare Fläche in einer Immobilie oder eines Grundstückes. 

Die Nebennutzfläche NNF ist derjenige Teil der Nutzfläche NF, welcher die Hauptnutzfläche HNF zur Nutzfläche ergänzt.

Die Nettogeschossfläche, auch Wohnfläche genannt, beziffert die Fläche zwischen den umschliessenden oder/und innenliegenden  Konstruktionsbauteilen. 

Die Nutzniessung verleiht dem Berechtigten den vollen Genuss an einem fremden Vermögenswert. Im Beispiel einer Immobilie kann der  Berechtigte die Immobilie selbst benützen oder vermieten, verpachten etc.

Wert der Immobilie im neuen und nicht abgenutzten Zustand. 

O

Immobilienmakler führen zur Einwertung einer Immobilie eine Objektanalyse durch. Sie dient in erster Linie der Marktwertermittlung  des Objekts, hilft aber auch bei der Zielgruppenfindung und dient als Grundlage für die Vermarktung. 

P

Prozentualer Anteil des Umsatzes für die Vermittlung einer Immobilie.

Das Pachten kann mit dem Mieten verglichen werden, jedoch handelt es sich beim Pachten lediglich um ein Grundstück.

Eine Pfändung, auch Zwangsversteigerung genannt, wird dann durchgeführt, wenn der Schuldner für die Forderung nicht mehr aufkommen  kann. 

Bezeichnung für Anleihetitel mit Grundpfandrecht. Dieses Grundpfandrecht unterliegt den Vorschriften der Wertpapier nach OR. 

Dienstbarkeit für eine bestimmte Person wie z.B. Nutzniessung, Wohnrecht etc.  

Q

Der Quartierplan ist ein Planungsinstrument, mit dem ein nicht oder erst teilweise erschlossenes Baugebiet der planungs- und  baurechtlichen Ordnung entsprechend baureif gemacht wird.

R

Die Rendite ist der Ertrag einer Geldanlage, der innerhalb eines Jahres erzielt wird. Die Rendite wird immer in Prozent angegeben. 

Bei Kaufinteresse wird vorerst eine Reservationsvereinbarung unterschrieben. Diese dient zur Reservierung des Kaufobjektes für alle  Abklärungen bis zur Eigentumsübertragung.  

Gemäss Art. 730 ZGB beschränktes Recht an Grundstücken.  

Der Richtpreis ist ein definierter Preis einer Immobilie, der im Markt üblich ist. Dieser Preis muss nicht eingehalten werden.

Der Richtplan stellt die Planungsinstrumente auf Kantonsebenen dar. 

Wert des Grundstückes (überbaut oder nicht überbaut)  

Der Realwert ist die Summe aus dem Zeitwert, der baulichen Anlagen und der Umgebung inkl. den für die Erstellung notwendigen  Vorbereitungsarbeiten, den Nebenkosten und dem zugehörigen, relativen Landwert. 

Massnahmen zur Instandsetzung der Immobilie.  

S

Miteigentum verbunden mit Nutzungsrecht an einem örtlich begrenzten Teil des Gebäudes. Meist bei Eigentumswohnungen in einem  Mehrfamilienhaus.  

Durch einen Schuldbrief wird eine persönliche Forderung begründet, die grundpfändlich sichergestellt ist.

Mit Schätzungsmethoden wird beispielsweise berechnet, was der Bau des Gebäudes gekostet hat. Davon wird die Wertminderung durch  die Alterung der Immobilie abgezogen und der Landwert dazugerechnet. 

Vielfach beträgt der Steuerwert einer Liegenschaft rund 60 bis 80 Prozent des effektiven Verkehrswertes.

Der Substanzwert ergibt sich aus dem Landwert und dem Zeitwert des Gebäudes. Der Zeitwert entspricht den Kosten, die anfallen würden,  um die Liegenschaft genau in dem Zustand wieder zu erstellen, in dem sie sich bei der Schätzung befindet.

U

Flächen über ganz oder teilweise im Erdreich liegende Bauten oder Teile von Bauten gelten als Umgebungsflächen, sofern sie bepflanzt,  begangen oder befahren werden können und mit dem anschliessenden Terrain in Verbindung stehen.

V

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der objektiv, meist von einem Gutachter, ermittelte Wert eines Hauses oder einer Wohnung

Ein bestehendes Vorkaufsrecht bedeutet, dass jemand ein Recht hat das bestreffende Grundstück und/oder die betreffende Immobilie auf  dem Grundstück zu kaufen, wenn es zum Verkauf steht. 

Recht eines Gläubigers, in einem Kaufvertrag eingetragen zu werden.  

Der Versicherungswert entspricht der Versicherungssumme, zu welcher ein Gebäude im Falle eines Totalschadens versichert ist.

Räume die weder Wohn- noch zur Nutzfläche gehören, wie z.B. Treppen, Flure, Hallen, Eingänge und Aufzüge. 

W

Fläche die zur Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinn dient. Zu dieser Fläche gehören z.B. Wohnzimmer,  Schlafzimmer, Küche etc. 

Die Wertquote legt fest, welcher Anteil der Liegenschaft dem jeweiligen Stockwerkeigentümer zusteht. 

Minderung des Wertes durch Alterung, Abnutzung, Verbrauch etc.  

Geldeinlagen, die nach einer Zeitspanne mehr wert hat.
Beispielsweise: 1000m2 Bauland kosteten im Jahr 2010, CHF 1 Mio. Im Jahr 2020 hingegen CHF 2 mio. 

Minderung des Wertes durch wirtschaftliche Ereignisse.  

Z

Der Zeitwert entspricht den Kosten, die anfallen würde, um die Liegenschaft genau in dem Zustand wieder zu erstellen.

Der Zonenplan legt für ein bestimmtes Grundstück Art, Zweck und Mass der Nutzung fest.  

Die Zwangsversteigerung ist die Durchsetzung eines Anspruchs (wie z.B. die geschuldete Hypothek) mit staatlichen Machtmitteln. Im Falle  einer Zwangsversteigerung bei einer Immobilie, wird diese zur Versteigerung (Verkauf) ausgeschrieben.  

Der Zinssatz ist ein in Prozent ausgedrückter Betrag für die Kreditgabe (Hypothek einer Immobilie)  

Der aktuelle wert der Immobilie, nach Abschreibungen.  

Eine zweite Hypothek gewähren Finanzinstitute auf eine Belehnung zwischen 65 bis 80 Prozent. Die Belehnung beschreibt das Verhältnis  zwischen der Hypothekarsumme und dem Wert der Immobilie.